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Dernière mise à jour le 12 février 2020

Le recentrage de la réduction Pinel sur les bâtiments d’habitation collectifs par la loi de finances pour 2020 créé certaines incertitudes…

1. Ce qu’il faut retenir

Actuellement, les investissements éligibles à la réduction Pinel sont les immeubles à usage d’habitation situés dans un bâtiment d’habitation collectif, d’habitat individuel ou pavillonnaire.

Toutefois, la loi de Finances pour 2020 a modifié le champ d’application de la réduction Pinel, pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2021, en prévoyant qu’elle sera réservée uniquement aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif (appartements).

En conséquence, la réduction Pinel est supprimée pour les investissements dans les logements d’habitat individuel (maisons individuelles) à partir de cette date.

CGI art. 199 novovicies, I, A (version applicable à compter du 1er janvier 2021)
Loi de finances pour 2020 du 28 décembre 2020, n°2019-1479, art. 161

2. Conséquences pratiques – Avis Fidroit

La version de l’article 199 novovicies du CGI, qui entrera en vigueur le 1^er janvier 2021, suscite quelques interrogations.

En effet, à première vue, seul le I, A – qui concerne les acquisitions de logements neufs ou en l’état de futur achèvement (VEFA) – a fait l’objet de la restriction du champ d’application de la réduction d’impôt Pinel aux investissements réalisés dans un logement collectif.

C’est d’ailleurs l’intention du législateur à l’origine telle que retranscrite dans l’exposé des motifs de l’amendement et en lien avec l’objectif du gouvernement de lutter contre l’artificialisation des sols (cf. Amendement N°II-1287).

Pour autant, le renvoi opéré par le B du I de l’article 199 novovicies qui prévoit que la réduction « s’applique également dans les mêmes conditions » tend à considérer que le recentrage sur l’habitat collectif concerne l’ensemble des investissements éligibles au dispositif Pinel.

A notre sens (et par prudence), cette dernière position qui devrait être retenue en l’état actuel des textes.

Ainsi la limitation du champ d’application devrait s’appliquer, à compter de 2021 aux :  

• Logements que le contribuable fait construire (CGI art. 199 novovicies I, B, 1°),

Remarque :

A l’origine, le PLF 2020 prévoyait d’exclure du bénéfice de la réduction d’impôt Pinel ces logements que le contribuable fait lui-même construire à compter du 1^er janvier 2021 (cf. PLF 2020 première lecture AN, 19 nov. 2019, art. 58 octies)

Cette disposition a finalement été écartée dans le texte définitif car elle pourrait, selon l’exposé des motifs, « entraîner des effets de bord et exclure du dispositif les contribuables qui construisent des bâtiments d’habitat collectif, favorisant de jure, les promoteurs immobiliers » (cf. Amendement N°934).

La réduction Pinel continuerait donc à s’appliquer pour ce type de logement, à condition, vraisemblablement que le contribuable construise un immeuble collectif (et non plus une simple maison individuelle) à compter de 2021.

• Logements qui ont fait l’objet de travaux concourant à la production ou la livraison d’un immeuble au sens de la TVA (CGI art. 199 novovicies I, B, 2°),
• Logements réhabilités (CGI art. 199 novovicies I, B, 3°),
• Logements transformés (CGI art. 199 novovicies I, B, 4°),
• Logements anciens faisant l’objet de travaux dans des communes dont l’habitat a un besoin marqué de réhabilitation (Pinel « Denormandie » CGI art. 199 novovicies I, B, 5°),
• Local inachevé (tempérament doctrinal : BOI-IR-RICI-360-10-10, § 500 à 550),
• Il devrait en être de même pour les investissements effectués par l’intermédiaire de SCPI (CGI art. 199 novovicies, VIII).

Avis Fidroit : 

L’extension du recentrage de l’habitat collectif à l’ensemble des investissements éligibles au Pinel est contradictoire avec l’intention du législateur à l’origine de cette réforme et également au regard du Pinel Denormandie. En effet, le texte applicable au 1^er janvier 2021 renvoi toujours aux travaux éligibles qui doivent respecter des performances énergétiques du logement après travaux d’au moins 30 % (logement individuel) ou 20 % (logement collectif)…alors que par définition seuls les logements collectifs resteraient concernés.
 
En tout état de cause, en l’état actuel des textes applicables au 1^er janvier 2021, cette position semble être la plus prudente à retenir, notamment au regard du principe de l’interprétation stricte des textes fiscaux.
 
Il serait opportun, compte tenu de l’incertitude et de l’entrée en vigueur du recentrage en 2021, que le législateur modifie l’article 199 novovicies avant la loi de finances pour 2021.
 
Dans l’attente, on conseillera aux contribuables qui souhaitent effectuer une opération éligible au dispositif Pinel sur les logements individuels d’acquérir le logement (ou déposer une de demande de permis de construire) par prudence avant le 31 décembre 2020…

Source Fidroit

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